房地产广告使用户型图构成合理使用吗？

　　翻译：陈江燕 知产财经

　　知产财经从海外媒体Legal News获悉，2025年10月20日，美国最高法院驳回了密苏里州一家住宅设计公司提出的调卷令申请，该申请要求复审第八巡回上诉法院的判决。此前，第八巡回法院裁决认定房地产经纪人在房源信息中使用受版权保护的住宅设计户型图属于版权法合理使用例外范畴（DesignWorks Homes, Inc. 诉 Columbia House of Brokers Realty, Inc.案，案号25-235）。

案件背景

　　密苏里州住宅设计公司DesignWorks Homes及其唯一股东查尔斯·詹姆斯共同提起诉讼，指控密苏里州房地产公司House of Brokers及多名独立经纪人侵犯版权，因其在销售由该设计公司设计的住宅时，在房源信息中使用了户型图。诉状指称，经纪人作为当时房主的代理进入住宅后，通过逆向工程设计，使用计算机辅助设计软件绘制房屋户型图，并将该户型图发布至网站用于房产营销。

　　地方法院最初于2019年依据《版权法》第120条（编纂于《美国法典》第17编第120条）作出有利于房地产经纪人的即决判决。该条款规定，对从公共领域可见的建筑所拍摄的"图片、绘画、照片或其他图形描述"不享受版权保护。

　　但第八巡回法院后来推翻地方法院判决，认定根据对第120条的正确解读，建筑设计图不受该例外条款保护，因其既不属于图片也不属于图形描述。案件发回重审后，地方法院再次作出有利于经纪人的即决判决，但此次判决依据变更为合理使用原则。第八巡回法院此次支持了下级法院的认定，裁定为营销现有住宅而创建简化户型图构成对建筑设计的合理使用，因其用途不同于原始设计，且未损害建筑师设计和建造住宅的市场利益。

调卷令申请争议焦点

　　1. 第八巡回法院是否错误认定以下行为属于合理使用：房地产经纪人逆向工程可建造房屋户型图；对户型图的网络营销传播不加限制以致无法限定于真正有意购房者；在房屋停止销售多年后仍拒绝下架户型图，导致专有住宅设计图持续暴露于网络，损害建筑师版权与房主隐私。

　　2. 第八巡回法院是否在审查合理使用第一要素——使用的目的与性质（《美国法典》第17编第107(1)条）时存在谬误：其认定单纯将信息置于网络即因传递"信息"构成转换性使用；忽视本院在*Campbell*案中对营销广告用途的警告；贬低房屋停止销售后房主的隐私与安全利益；拒绝考量未向版权人署名致谢的因素。

　　3. 第八巡回法院是否在审查第四要素——对版权作品潜在市场或价值的影响（《美国法典》第17编第107(4)条）时存在错误。

　　版权法历来为创意作品提供强力保护，但本案判决凸显了在知识产权保护与实际使用需求（尤其在房地产等行业）之间需取得平衡。最高法院拒绝受理此案，使得下级法院的现有解释得以保留，这或将为其他司法管辖区树立可资参考的判例。