裁判要旨：

　　驰名商标具有较高知名度和较强市场影响力，权利边界可以跨类扩展。但是，在对驰名商标跨类保护时，应该考虑不同行业、不同商品的特殊性，权利边界不能无限扩展。

　　就房地产而言，行业服务具有特殊性，特别是房地产行业从业者在从事房地产服务过程中，考虑更多的是房地产项目的地域性。

　　这种地域性必然会限制楼盘商标知名度和竞争市场影响力。司法裁判者应谨遵行业特殊性，不能简单的以涉案注册商标是驰名商标就无限扩展其禁用权。基本案情：

　　涉案第1947613号“奥园及图”商标于2002年9月14日注册，核定使用类别为第36类，包括不动产出租、代理、管理等服务。该商标的原注册人为广东金业集团，注册有效期已续展至2022年9月13日。2013年11月18日，该商标注册人变更为原告，原告即持有涉案权利商标。

　　2014年9月4日，涉案权利商标被认定为驰名商标。被告原名武汉安居物业发展有限公司，于2001年3月2日获得武汉市东西湖区美联奥林匹克花园房地产开发项目，项目名称为“美联奥林匹克花园项目”，项目审批文件、媒体报道及楼盘销售简称为“美联奥园项目”“奥园”楼盘。2002年4月26日，武汉安居物业发展有限公司变更为被告美联公司。

　　2002年11月18日，被告与北京中体产业股份有限公司签订合作协议书，该公司授权被告在其武汉市汉口区域开发的房地产项目使用“奥林匹克花园”楼盘冠名权。该诉争楼盘开发完成后，该项目对外销售。在促销宣传、销售中，该楼盘多处标署“奥园”“奥林匹克花园”等信息。

　　原告对此申请公证证据保全。之后，原告以被告擅自使用“奥园”字样进行楼盘销售及促销宣传侵害涉案商标权及对原告构成不正当竞争为由提起本案诉讼，并请求判令被告停止使用“奥园”字样及赔偿原告经济损失300万元。被告抗辩认为其楼盘冠名早于原告涉案权利商标，使用该冠名源于中体产业合作协议授权，原告商标缺乏显著性，且商标标识属于搭中体产业奥林匹克花园之便车，本身应受限制，楼盘商标开发及销售、促销宣传具有极强的地域性，其简化使用奥园并不导致消费者的误认和混淆，不构成侵权，也不构成不正当竞争，请求驳回原告诉讼请求。

　　武汉市中级人民法院认定：原告是涉案“奥园”商标持有人。被告经营过程中使用“奥园”“奥林匹克花园”标记，与原告涉案权利商标“奥园”标识构成近似标识；且其楼盘开发、销售服务行为，与原告涉案权利商标核定类别为近似类别，需要对被诉“奥园”“奥林匹克花园”标识使用行为是否导致与原告“奥园”商标构成混淆作出判断。

　　原告持有的涉案“奥园”标识通常会被一般消费者联想其奥林匹克竞技运动，“奥园”与奥林匹克两者之间直接建立起关联关系，而很难将“奥园”与原告“奥园”建立联想，涉案商标显著性有限；楼盘开发、销售地域性较强；被诉楼盘开发早于涉案权利商标注册，楼盘名称直接冠名为“奥林匹克花园”，冠名时间也早于原告“奥园”商标的注册时间；由于“奥园”与奥林匹克建立直接联想，“奥园”房地产商标的知名度还没有达到这种耳熟能详的程度，“奥园”通常被认为是“奥林匹克花园”简化使用。

　　所以，一般消费者很难将被诉楼盘中的“奥园”“奥林匹克花园”简称误认为是原告开发、销售的楼盘，此时“奥园”很难与原告涉案“奥园”商标建立联系，该使用方式并非商业标示性使用。尽管原告奥园商标被认定为驰名商标，由于欠缺混淆的可能性要件，并不能禁止被诉标识的使用。原告所诉商标侵权并不构成。此外，原告指控被告在楼盘开发、销售、促销、宣传过程中使用奥园字样，该项行为属于商标使用行为，属《商标法》调整范围，被诉行为对原告并不构成不正当竞争。

　　判决：驳回原告奥园集团有限公司的全部诉讼请求。湖北省高级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　案件点评：

　　本案系涉房地产项目的商标权及不正当竞争纠纷案，因权利人的“奥园”商标被认定为驰名商标，具有较高的社会关注度和影响。但被告使用的“奥园”系“奥林匹克花园”项目简称，且被诉楼盘项目冠名、促销早于原告“奥园”商标注册，具有合理性。

　　“奥园”作为注册商标，一般消费者会将该标记与奥林匹克竞技运动联系起来，很难将其与楼盘开发联系起来。“奥园”冠名楼盘限于广东，不及于外省其市场影响力有限。驰名商标案件泛化容易导致驰名商标认定异化。这种异化导致了驰名商标的权利滥用，并不利于驰名商标的保护。

　　“奥园”作为驰名商标，其禁用权受限于“奥园”商标的显著性和楼盘项目地域性，被诉使用行为不构成对“奥园”商标的混淆。本案对理解商标法律制度内涵及商标权保护具有积极意义。